Sobre o serviço
A avaliação de Imóveis urbanos é um processo técnico, com fundamentação científica, realizado por profissionais – engenheiros ou arquitetos – conforme estabelecido pela NBR 14653 da ABNT. Seu objetivo é determinar o valor de bem imóvel, os seus custos, frutos e direitos, e determinar os indicadores de viabilidade de sua utilização econômica para determinada finalidade, por meio do seu valor de mercado, do valor da terra nua, do valor venal ou do valor de referência, consideradas as suas características físicas, localização, condições do mercado imobiliário e a legislação vigente, a partir de exames, vistorias e pesquisas e a legislação vigente (Instrução Normativa SPU/ME nº 67, de 20 de setembro de 2022, Art. 3).
A avaliação de imóveis garante uma definição precisa do valor de um bem, reduzindo riscos e auxiliando na segurança jurídica e financeira das transações imobiliárias. Com métodos reconhecidos e baseados em normas técnicas, é um serviço essencial para diversos segmentos do mercado.
Afinal, quem precisa de uma avaliação de imóveis e para que ela serve?
Pessoas Físicas – Nas finalidades mais comuns no dia a dia, ligadas ao patrimônio pessoal e familiar.
Compra e venda – Verificar se o preço está de acordo com o mercado.
Locação e arrendamento – Definir um valor justo para aluguéis residenciais ou comerciais.
Declaração de Imposto de Renda – Declarar corretamente o valor do imóvel à Receita Federal.
Doação – Apurar valor venal para cálculo do ITCMD e registro em cartório.
Herança / Inventário – Avaliar bens herdados para partilha e pagamento de tributos.
Troca / permuta de imóveis – Garantir equivalência entre os bens envolvidos.
Garantia de empréstimo – Utilização do imóvel como caução real.
Seguro patrimonial – Determinar o valor segurado com base no valor de mercado ou de reposição.
Dação em pagamento – Quando o imóvel é usado para quitar uma dívida.
Divórcios / Separações – Avaliação para fins de partilha equitativa.
Regularização patrimonial – Atualização do valor contábil de imóveis pessoais.
Avaliação para moradia compartilhada – Quando há acordos extrajudiciais entre familiares ou parceiros.
Advogados - Usam a avaliação como prova técnica, estratégia de defesa ou cálculo patrimonial em diversas áreas do Direito.
Direito de Família e Sucessões:
Inventário e partilha de bens.
Planejamento sucessório (com doações em vida ou testamentos).
Divórcios (amigáveis ou litigiosos), com divisão de bens.
Direito Civil e Contratual:
Rescisão de contrato de compra e venda (avaliar perdas).
Revisão de valores em contratos de locação.
Dação em pagamento – verificação da suficiência do valor do imóvel.
Ações possessórias e de usucapião – laudo comprova valor e ocupação do imóvel.
Direito Tributário:
Contestar valores de ITBI, IPTU e ITCMD.
Planejamento tributário envolvendo imóveis.
Apuração de ganho de capital para IR.
Direito Empresarial:
Avaliação de bens em integralização de capital (sociedades).
Reestruturações societárias com imóveis no ativo.
Direito Imobiliário:
Discussão sobre cláusulas de valorização ou desvalorização contratual.
Disputas em incorporações, loteamentos, distratos.
Direito Administrativo:
Processos de desapropriação – avaliação do justo valor de indenização.
Impugnação de laudos apresentados por entes públicos.
Direito Processual Civil:
Discussão sobre valor de imóveis penhorados.
Nomeação e impugnação de peritos judiciais.
Formação de garantias judiciais.
Juízes - Usam avaliações para decisão técnica e imparcialidade no julgamento.
Fixação de valor de bens em ações judiciais (divórcio, inventário, execução etc.).
Nomeação de peritos avaliadores.
Comparação entre laudos das partes (autor x réu).
Fixação de indenizações em desapropriações.
Decisões sobre penhoras e garantias.
Base para homologar acordos judiciais com base no valor de bens.
Bancos e Instituições Financeiras - Avaliam imóveis para mitigar riscos e lastrear operações de crédito.
Concessão de financiamento imobiliário (residencial e comercial).
Avaliação de garantias em empréstimos (alienação fiduciária ou hipoteca).
Refinanciamentos (home equity).
Aquisição de imóveis adjudicados ou em leilão.
Análise de carteira de imóveis próprios.
Due diligence de ativos imobiliários em fusões e aquisições.
Poder Público / Órgãos Governamentais - Usam avaliações para política pública, tributação, gestão e regularização fundiária.
Avaliação de imóveis para desapropriação.
Fixação de tributos (IPTU, ITBI, ITCMD).
Valorização de imóveis afetados por obras públicas.
Regularização fundiária (urbana e rural).
Atualização de registros patrimoniais de bens públicos.
Planejamento urbano.
Imobiliárias - Usam a avaliação para negociação, marketing e gestão de ativos.
Precificação de imóveis à venda ou locação.
Captação e retenção de imóveis com valor justo.
Relatórios para investidores (valor de mercado, liquidez, rentabilidade).
Avaliação periódica de carteira de imóveis.
Apoio a corretores nas negociações.
Avaliação de viabilidade de empreendimentos.
Construtoras e Incorporadoras - Usam laudos para tomada de decisão estratégica em empreendimentos.
Avaliação de terrenos para aquisição e desenvolvimento.
Estudo de viabilidade econômico-financeira.
Precificação de unidades para lançamento.
Avaliação de garantias e patrimônio de afetação.
Apuração de valor residual ou valor de reversão.
Contadores e Empresas - Usam a avaliação para balanço patrimonial, auditoria e governança.
Reavaliaç ão de ativos (atualização de valor contábil).
Avaliação para fins de incorporação, fusão ou cisão.
Demonstrações financeiras e laudos contábeis.
Análise de rentabilidade e depreciação de ativos.
Etapas do Serviço:
Levantamento de Dados e Inspeção do Imóvel
Identificação do imóvel, localização e análise da infraestrutura da região.
Coleta de informações físicas como idade aparente e no caso de:
Terreno - área total, frente, relevo, infraestrutura, dimensões, entre outras
Casa - área construída, área do terreno, cômodos, benfeitorias, entre outras.
Apartamento - área privativa, cômodos, vaga de garagem, pavimento, entre outras.
Inspeção presencial no imóvel, para identificar o padrão de acabamento, benfeitorias, estado de conservação e manifestações patologias que possam afetar o valor.
Pesquisa de Mercado e Análise Comparativa
Levantamento de valores de imóveis similares na região.
Identificação de tendências do mercado imobiliário local.
Aplicação do método comparativo direto de dados de mercado para estimativa do valor.
Aplicação dos Principais Métodos de Avaliação
Método comparativo direto de dados de mercado: consiste em comparar o imóvel avaliado com outros imóveis semelhantes que foram negociados recentemente no mercado (compra ou venda).
Método involutivo: usado para avaliar terrenos com potencial para incorporação imobiliária (como edifícios, loteamentos, condomínios). Parte do valor de venda do futuro empreendimento e volta "involuindo" até o valor do terreno.
Método evolutivo (custo de reposição): cálculo do valor do terreno e das benfeitorias descontando a depreciação.
Método da capitalização de renda: usado para imóveis que geram receita (aluguéis, arrendamentos). O valor do imóvel é baseado no fluxo de caixa que ele pode gerar no futuro.
Geração de Laudos e Relatórios Técnicos
Emissão de Laudo de Avaliação com fundamentação técnica e metodológica.
Apresentação dos cálculos, fotos e mapas para embasamento da análise.
Elaboração conforme normas da ABNT e exigências de órgãos reguladores.
Normas Técnicas Aplicáveis:
NBR 14653-1/2021 – Avaliação de bens – Procedimentos gerais.
NBR 14653-2/2011 – Avaliação de imóveis urbanos e rurais.
NBR 12721/2021 – Avaliação de custos unitários de construção para incorporação imobiliária e outras disposições para condomínios edifícios - Procedimento.
Normas da ABNT e IBAPE – Diretrizes para elaboração de laudos técnicos.
Leis:
Além da norma, o respaldo legal da atividade também se apoia nas leis, que rege o exercício profissional da engenharia e da arquitetura.
Lei nº 5.194/1966 – Regula o exercício da Engenharia e da Arquitetura:
Art. 3º: "São reservadas exclusivamente aos engenheiros e arquitetos as atividades relativas a estudos, projetos, análises, avaliações, vistorias e perícias."
Art. 7º, alínea “c”: "Compete aos engenheiros e arquitetos a realização de estudos, projetos, análises, avaliações, vistorias, perícias, pareceres e divulgação técnica."
Art. 13: "Laudos e outros trabalhos técnicos não têm validade jurídica se não forem realizados por engenheiros ou arquitetos habilitados e registrados nos Conselhos Regionais."
Resolução CONFEA nº 345/1990 – Define a competência exclusiva:
Art. 2º: "São atribuições privativas dos engenheiros e arquitetos as vistorias, perícias, avaliações e arbitramentos relativos a bens imóveis."
Art. 3º: "Serão nulas de pleno direito as avaliações feitas por pessoas físicas ou jurídicas não registradas nos CREAs."
Instrução Normativa SPU/ME nº 67/2022 – Avaliação de imóveis da União:
Art. 2º: "A avaliação será realizada por profissional habilitado com registro no CREA ou no CAU."
ABNT NBR 14653 – Avaliação de Bens (Partes 1 e 2):
Define a Engenharia de Avaliações como "o conjunto de conhecimentos técnicos aplicados exclusivamente por engenheiros ou arquitetos."
Código de Defesa do Consumidor (Lei nº 8.078/1990):
Art. 39, inciso VIII: "É proibido oferecer serviços em desacordo com as normas técnicas expedidas pela ABNT e órgãos oficiais."